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2019,在菏澤如何買房不會后悔?!

2019-04-18 作者:A瀏覽(4094)評論(2

2019,在菏澤如何買房不會后悔?!

 

1

目前的菏澤樓市,有這樣一種現象。


對于同一個市場,竟然有兩種截然相反的判斷——


有人說,現在房子不好啊,參加兩次開盤都沒搶到合適的房源。


也有人說,現在房子很難賣的,0首付、準現房、送裝修都賣不出去。


到底誰對誰錯?


其實,都沒有對,也都沒有錯。


市場,絕不只是大家看到的某一個方面。當下,菏澤樓市正在分化。



2


那些賣不動的樓盤。


目前,主要有兩類樓盤賣不動——


1、價格太高。

2、位置太差。


先說第一類,價格太高。


戶型太大會導致總價高。總價高,首付門檻就高,很多人擔心以后房子買的人少,不好賣。特別是那些偏剛需的區域,大戶型是真的賣不動啊。


最典型的就是老城區區,那里的樓盤最后一般都是剩下130㎡以上的三房、四房大戶型,降價也賣不好。


不僅是老城區,北城區和東南城區的大戶型賣的也不順,小戶型反而出一套賣一套。


單價高也會導致總價高。對,最典型的就是那些區域的高溢價盤。


比如一片區域,它的均價是6000,別人都賣6000,你賣7000-8000!


在如今的菏澤,當你賣到9000-10000,我們普通人基本上不會關心了。那你的售樓部也不會多么擁擠,大可高檔熏香配現磨咖啡,請客戶慢慢品嘗。


再說第二類,位置相對差。


最典型的就是那些大東邊、大西邊的遠郊盤,偏離城區,配套還不怎么全的那種,也就靠周邊鄉鎮去化一波!


那些賣的好的樓盤。


目前,有兩類樓盤不愁賣——


1、位置好,產品定位還不錯的。

2、有價格差的。


先說第一類,位置好,產品定位還不錯的。


比如老城的某都,在位于黃河路和牡丹路的交匯處,深受各鄉鎮進城購房人群的好評,區域認可度高!同時擁有良好的自建配套,周邊既有超市、有醫院、也有學校。

在銷售時期也承蒙周邊競品抬舉(當時周邊競品存在價格高、工期長的問題),這對所針對的購房人群來說是致命的!

目前他們的住宅業態基本處于尾盤狀態!


再比如東城區的某公園,除了地理位置不錯和報價合理外,還有個更重要的兩個原因:工期真的快和一期洋房體量大。


再說第二類,同區域有價差的。


比如北城區某丹城,那一片屬于北城改善區域基本低于6500元/㎡的房子真的很難找了,他們正巧是在6000-6500元/㎡區間里的!

項目能在菏澤這樣的行情下,能月銷50套左右也得益與此!


所以,目前的菏澤市場有冷也有熱,正在分化,有的樓盤賣不動,有的樓盤不愁賣。



3


在這個分化的市場下,很多人焦躁、迷茫,不知道房子該怎么買。


其實,當下有一個很簡單的購房基本面。


一張值得收藏的預算地圖:

微信圖片_20190418082642.jpg

以上標注了當下菏澤二環內每個片區的單價預算情況。

樓盤的定位和區域的定位相匹配,才能保證其價值。否則居住就會很難受,要不你在老城區做個大改善盤就知道有多糾結了。


剛需可以在改善的區域里買房,改善可以在終極置業的區域里買房,但反過來就是災難。改善在剛需的區域里買房就是災難,終極置業在改善的區域里買房,雖然不反對,但顯然不匹配。


以上預算地圖中每個片區的預算,都是符合片區定位的。有多少預算,就去選擇相應的區域,一目了然!



4


那么,在同等首付預算下,片區之間又該怎么選擇?


拋去個人的區域喜好,我建議應該這么選:


1、單價5500-6000的,果斷選擇牡丹區委周邊、大學城周邊。

2、單價6000-7000的,首選老城片區,其次東南淘寶。

3、單價7000-8000的,首選老城區和中城區的學區、其次北城區的改善。

4、單價8000-9000的,基本上大多數盤都可以買,挑位置好和物業好的!

5、買房最好蹦一蹦,買那些稍微使使勁蹦一蹦可以夠到的片區和樓盤,以后才不會后悔。



好了,以上就是菏澤當下的最好的購房行為邏輯。



5



關于購房時機——


這是最重要的一點,剛需買房不必等,這是真心話。


菏澤的市場是不穩定的,去年年底和今年年初,出現了很多特價房,大量可以首付分期的樓盤,但機會過去了也就過去了。

“一城一策”在一點一點拱開調控監管的大門。全國重點城市也正從落戶和人才等方面,試探性的放寬門檻。


而現在的菏澤,所有的重點政策還是對剛需利好,不要錯過,也無須等待,更無須埋怨。如果你有錢,又有房票,碰到合適的樓盤,請盡快上車。


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